说鲁能是房地产界“最熟悉的陌生人”，丝毫不为过。
鲁能早在2002年就进军房地产业，曾开发过不少大盘，但始终徘徊在一线房企之外；鲁能号称拥有庞大的土地储备，是地产界的“隐形地主”，但它的“家底”有多厚实，始终是一个谜；鲁能曾在2017年突然发力，销售规模达到800亿，但随后就在各大榜单中“消失”……
这些年，鲁能就像一个影子，偶尔在房地产界闪现，但又迅速消失。尤其是800亿之后的忽然消失，就像一个难以解释的谜团，令人疑惑。
有关鲁能踪迹的草蛇灰线，隐藏在近期的一则公告中。
4月8日晚间，鲁能旗下唯一的上市平台广宇发展发布公告称，放弃受让5家公司的股权，分别是：大连神农科技100%股权、海南英大100%股权、北京碧水源100%股权、天津鲁能置业100%股权及海南亿兴置业60%股权。
这5家公司被“抛弃”的具体原因各异，一言以蔽之，就是资产质量不佳。
这5家公司中，前两家是鲁能集团旗下的子公司，后两家则隶属于一个略显陌生的名字——都城伟业集团。
都城伟业成立于2009年，前身为“鲁能置业”，是国网电力在北京注册成立的一家房地产公司。都城伟业和鲁能集团的法人均为刘宇，两家公司也经常同时进行招标采购。可以说，鲁能集团和都城伟业实际上是同一家公司，只是挂了两块牌子。
广宇发展放弃受让母公司旗下资产的由来，还要从三年前说起。
2016年，鲁能启动第三次地产业务整合。整合内容是，通过发行股票的方式，将旗下5家公司（重庆鲁能开发（集团）有限公司34.5%、宜宾鲁能开发（集团）有限公司65%、山东鲁能亘富开发有限公司100%、北京顺义新城建设开发有限公司100%的股份、重庆鲁能英大置业有限公司30.00%的股权）注入上市平台广宇发展，并构成重大资产重组。由于资产质量和项目盈利能力等问题，证监会曾两次发文质询，并一度影响到重组进程。但幸而方案最终获批。
到2017年9月末，5家公司全部完成资产交割过户手续。重组也告一段落。
众所周知，鲁能整合地产业务的原则，就是将旗下的房地产资产，尽可能多地注入到上市平台上。但为避免影响上市公司的资产质量，保护投资者利益，证监会对新注入的资产质量有着较高的要求。鲁能前两次整合（2009年和2013年）未果，原因之一即是，有相当部分资产位于“调控重灾区”海南，质量相对不佳。
此次注入到广宇发展的资产，质量较好，但也比以往有所“精简”。因此，就鲁能庞大的规模而言，这5家公司仅是九牛一毛。而剩余未注入的大部分资产，就面临与广宇发展构成同业竞争的窘境。
为此，在当时的重组方案中，鲁能集团和都城伟业都做出了关于避免同业竞争的承诺。
两家公司的承诺内容大致类似，大体可归纳为以下三点：
1、未构成同业竞争的项目，确保不再从事住宅类房地产开发业务，或到期注销；
2、构成同业竞争的项目，尽快处理历史遗留问题和盈利问题，使之达到注入上市公司的条件。达到条件后，广宇发展具有优先收购权，如放弃收购，则转而卖给不相干的第三方；
3、在广宇发展已经进入和即将进入的城市中，鲁能集团和都城伟业原则上不再从事住宅类房地产开发业务。
很明显，这三点内容决定了，鲁能需要把大部分精力放在对现有项目的开发和处置上。且在扩张方面，被提出了一些约束性要求。这也大致可以解释，为何在2017年实现800亿的销售之后，鲁能忽然“销声匿迹”。
再回到4月8日的公告。
被放弃的这5家公司，其实都达到了注入上市公司的条件，即连续两年归母净利润为正。但拥有优先收购权的广宇发展，仍然选择放弃收购。
其中原因不难理解。虽然作为母公司的鲁能集团，对广宇发展的决策有一定的话语权，但上市公司毕竟是未来的业务重心，考虑到上市公司的盈利能力和股东利益，只能忍痛割爱。
这样一来，这5家公司就将面临一种命运——被出售。但在找到合适的买家之前，可能会先由广宇发展进行托管。
事实上，放弃收购的案例不止一个。
2018年3月，广宇发展就放弃了对苏州鲁能的收购，苏州鲁能和郑州鲁能、南京方山一起，被广宇发展托管；2018年9月，都城伟业旗下的海港公司，也被广宇发展托管。
虽然也有成功注入的案例，比如福州鲁能和天津鲁能就注入了上市平台。但到目前为止，被放弃的资产仍然远多于被留下的部分。长此下去，纵然鲁能“家底殷实”，恐怕也难逃被消解的命运。
攸克君认为，这种情况很有可能出现。因为从上一次重组的情况来看，鲁能旗下的大部分房地产资产，质量并没有那么优秀。况且当前是市场下行期，鲁能重仓的北京和海南区域，又是调控的重点。短期内，这部分资产“解套”的可能性，恐怕微乎其微。
因此，2017年的800亿，很有可能就是鲁能规模的峰值。对于一家拥有雄厚资源、并曾一度占据市场先机的央企来说，不得不说是一个遗憾。
最后说一下鲁能的“家底”。在2016年发布的重组方案中，广宇发展披露了鲁能集团和都城伟业旗下的资产。其中，鲁能集团旗下有18家涉及房地产业务的子公司，主要分布在北京、山东、海南、大连等省市；都城伟业旗下有18家涉及房地产业务的子公司，主要分布在北京、海南、天津等地。广宇发展重点布局的四川、重庆、山东，也有一定的项目储备。
鲁能向来以“大盘模式”著称，旗下项目体量普遍偏大，这使得鲁能的潜在规模往往要高于预期。天风证券在2017年的估算为，体量超2000万方，货值超4000亿。有房企朋友向攸克君说，即使在消化了很多项目后，目前鲁能旗下的货值也至少应在2000亿以上。
但很可惜，这些数据恐怕只能停留在纸面上了。（来源：攸克地产）
