01

房住不炒的心态买通州

先讲一个真实例子。

有粉丝16年在通州投资，小区位置不错，次新房，在通州也算学区房，持有这几年房价基本稳定，没有出现大跌幅。

去年粉丝把这套房子卖了，房子条件不错，次顶层，满五唯一。

但最后还是降价卖出去的，中介费，税费、贷款利息等费用算下来，赔了20多万，她说房子能卖出去就很好了，后面小区同户型，降了不少也没卖出去，带看都少。

这段买房卖房经历是通州楼市的缩影。

通州双限后，房价一蹶不振。

即便是21年北京新一轮上涨周期，通州市场也没什么行情，越来越多购房者对通州信心不足。

很多通州买房人，经常会出现纠结心态，房子看着还不错，但下决定买时犯嘀咕了，

7、800百万买这里值不值？

房子能不能涨？

会不会赔钱卖不出去？

这两年通州也不是一直跌，部分小区房价有回调。

今年年后通州二手房流通不错，市场成交量上来了，但成交价没什么变化，绝大多数小区房价与高点对比，相差甚远。

上周猫子直播问粉丝，你们觉得通州3年、5年内会取消限购吗？

粉丝们还是很清醒的，普遍认为通州短期之内不会取消限购。

不解除限购，通州房产的流动性还会被压制。

如果要在通州买房投资，那目前这里不是一个很好的选择。

毕竟投资以流动性优先，而现在通州房产流动性，有一大半被政策锁死了。

现在在通州买房，应该转变一下心态，

有自住需求

坚持房住不炒

不要去对赌政策

前两年大赌政策，激进拿地扩张拿地的房企，现在情况都不太好，我们普通人怎么能确保自己稳操胜券。

当然，通州房价低也有好处，房价泡沫很少，对自住购房比较友好。

投资不行，买对房，房产保值目的还是可以达到的。

02

通州板块黑红榜

虽然是举北京之力建通州，每天投资4.3亿资金在砸！但通州区太大，真正值得买的板块和楼盘也只有一部分。

我们把通州分为七大板块，每个板块都有明显的优缺点，每个板块都有好盘和烂盘。

每个板块的具体分析，我们制作了通州区域解读报告。

1、通州第一板块——武夷花园

这个板块讲过很多次，运河商务区、通州政务区两大功能区，双重外溢加持，学校、生活配套都不错。

通州最硬核的板块，最有潜力板块，没有之一。

打算在通州买房，武夷花园一定是必看板块，买不买另说。

目前武夷花园板块二手房挂牌均价通州区最高，在5.1万/平。

二手房房龄普遍在10年以上，离河越近，价格越高。

16年通州涨幅最高的四大神盘，k2百合湾，运河湾，bobo自由城、京贸国际西区，都在武夷花园板块。

k2百合湾住宅赠送面积多，东区挂牌价最高，目前在7.7万/平左右；

其次是运河湾，距离地铁最近，北区位置好，贵一些，挂牌价在6.2万/平；

之后是京贸国际城西区，BOBO自由城，挂牌价在5.7-5.8万/平；

百合湾、运河湾、京贸国际城西区楼龄新，都有电梯。

不足之处密度比较大，尤其百合湾和京贸国际城西区；还有半人车分流，比如运河湾。

BOBO自由城是洋房和别墅组成；洋房基本是5层低密小板楼，小区环境不错，住着舒服，这种产品在武夷花园板块比较稀缺。

但硬伤是小区大部分没电梯，家里有老人、小孩不方便；

此外，人车不分流，停车位紧张，老小区常见问题都有。

融御一期值得关注。

一期在21年交房了，今年满二，目前有成交。

71平南向、南北两居，成交总价约460-480万，单价约6.4-6.7万/平。

这个价格跟在售新房融御二期价格（均价6.5万/平）差不多，甚至比二期还贵了一点。

武夷花园未来不会有新地供应，更不会有新盘，所以新盘京贸国际城、融御就成了绝版。

开发商拿捏了这点，既然地段这么横，还费力做什么产品。

我想说，但凡产品做好点，也不至于劝退客户，卖这么长时间。

最近融御三期户型图也出来了，74-228平两居到四居。可能8月份开盘。

融御这个楼盘，虽然在通州最好的地段，但是有很多的缺点，不同的户型差异很大，可能选错了未来二手房流动性和增值都有影响。

2、武夷花园板块外溢——潞苑板块

武夷花园板块房价相对较高，预算有限刚需购房者买次新盘够不上，可以看武夷花园板块北侧的潞苑板块。

该板块次新盘多，价格较低，挂牌均价4.2万/平，比武夷花园挂牌低了近1万。

板块内学校、三甲医院、商超配套齐全，但是最大问题是地铁缺失。

目前没有轨交，规划地铁M101号线已经公布环评，在潞苑设有龙旺庄站，计划2027年底通车，建设总工期约5年。

区域内次新房珠江拉维，总价不到400万，可入南北通透两居，自住可上车。

新房方面，潞苑板块还有个大改善盘，春和景明，网签价7万/平，在通州双限的当下，其实性价比不高。

21年10月拿证，房源少，一共才100多套房，卖了快两年。同期亦庄河西中海京叁平层早卖没了。

一句话点评这个盘，地段价格错配，买入必站岗。

3、综合性价比高——宋庄板块

如果通州工作，自住改善，位于宋庄金地北京壹街区也是一个不错选择。

主要是单价低，性价比突出。

宋庄板块在潞苑东侧，副中心以北，是通州打造一个网红小镇，日常生活配套都能满足。

大范围内，通州优质的配套规划，都在市政府以北，部分可辐射到宋庄，基本上2年主要可以实现落地，比如：

医疗配套包括安贞医院、友谊医院、儿研所；商业配套包括首开印象商业街；教育配套包括十一实验学校、人大新校区；

不过宋庄在六环外，位置偏，没有地铁，规划地铁M102号线没有具体动工日期，通车时间也没谱。

买宋庄最好有车。

4、殡仪馆板块

殡仪馆板块，是指通州北关板块，位置在运河商务区以北。

这个板块最大的问题就是殡仪馆，是一个无法回避的问题。

社会主义青年不信牛鬼蛇神，但它的存在对于部分人来说还是有影响的。

好消息是，这个殡仪馆确定搬迁了，新的殡仪馆在通州永乐店镇，已经在建了。

完全搬走还要几年。

周边多为成熟二手小区，比较有名小区金地格林格林。

该板块商业、学校配套也都有；距离最近的地铁站通州北关站直线距离有2公里；规划地铁线M101线地铁站在该板块内也有设站。

该板块有四个新盘，运河铭著、禹州·朗庭湾、帅府·潞苑，国誉朝华。

这里重点说下近期关注度比较高的国誉朝华。

该项目预计6月18号开盘，开盘价性价比还不错

78平总价430-450万，单价5.5-6万/平；

88总价510-515万，单价5.8-5.85万/平；

93总价540-565万，单价5.8-6.1万/平；

118总价760-770万，单价6.5万/平；

40-60平一居和两居小户型比较少，想买好位置就拼手速吧。

这个盘是典型身在通州，心在朝阳。

主要购买群体来自朝阳、东西海，地铁通勤的刚需。但通州购房资质卡住了一部分潜在买家。

这个盘到底值不值得入，有哪些缺点，保值如何，城建交付及后期物业维护水平对未来二手房市场有什么影响？

我们都在国誉朝华买入增值报告里做了详细分析和解读。

5、通州老城区

通州北苑、果园、九棵树、梨园等沿着八通线沿线两侧，都是通州老城区。

区域内主要以二手房为主，挂牌均价不超过4.5万/平。

新房不多，在售四个新盘：国誉未来悦、鑫苑·盛世天玺、通州万国城MOMA、京贸国际公馆。

这些区域发展早，区域配套成熟，地铁，学校，商超，医院一应俱全。

本地自住买房较多，也有部分朝阳刚需外溢，会选择八通线地铁沿线买房。

和北京大部分板块一样，通州老城区品质次新、有优质学校的小区流通不错，也可以保值，但大部分老旧小区会跑输大盘。

另外，老城区没有重大规划利好，缺乏想象空间，未来板块房价天花板低。

6、环球影城板块

环球影城是北京最大的主题性游乐园，还是值得去玩的。

但这类IP性主题公园旅游产业并不能带来房产升值，仅有的投资价值点在于民宿，做民宿环影周边的商住总价更低，投资回报比住宅更高。

环球影城附近的DBC加州小镇一度被环球影城炒的房价很热，单价冲到了5万多，现在成交价在4.3万/平；

新建小区，初期物业管理会比较严格，做民宿基本不可能。更真实的状况是，为了保证环球影城内部酒店入住率，附近大量民宿被取缔。

在环球影城附近买房投资？建议打消这个念头。

环影板块有三个新盘：

碧桂园·和世界、能建·京玥兰园、招商东小马地块

和世界不太推荐，招商东小马待开盘，户型图草图出来了。

这里我们主要说下关注度比较高的能建·京玥兰园。

京玥兰园在通州临河里板块，交通位置优越，周边有多个地铁站，比较近的1号线临河里，7号线群芳站，步行距离1-1.2公里左右；

附近生活配套齐全，小区对面就是育才学校。

今年2月首次开盘，销量火爆！

上周，京玥兰园加推，启动了3#、6#、8#排卡，京玥兰园项目之前已经加推了两次，目前所剩的房源不多。

户型面积有：

75纯南两居、适合刚需上车；

89平三居两卫，功能实用性强；

100平三居，热门户型，南向三面宽全明格局；

135平四居，小区楼王位置，能俯瞰小区花园景观。

该盘优缺点有哪些？未来增值潜力如何？

7、台马板块

从行政区域来看，台湖、马驹桥属于通州。

2019年亦庄新城将台湖、马驹桥部分区域并入亦庄范围，该部分归亦庄经开区管委会管辖。

而通州主要的发展重心在运河商务区，市政府以北到宋庄板块，环球影城区域等，通州台湖部分不受重视，发展前景一般。